Продолжая подробный анализ деталей договоров с подрядчиками или поставщиками (по строительству или ремонту домов и квартир или аренде техники), следует остановиться на основных пунктах, которые должны быть вписаны в любой договор подряда или аренды.
Договор аренды
При подготовке договора аренды, например, спецтехники, должны быть прямо указаны условия аренды. Разорвать такой договор стороны смогут в одностороннем порядке, уведомив контрагента письменно за месяц до планируемой даты окончания срока действия договора.
В договоре в пункте «Предмет договора» суть договора должна быть изложена таким однозначным образом, чтобы исключить возможность замены описанного предмета договора, другими, подходящими под определение.
В РФ принято под объектами аренды подразумевать: подвижной ж/д состав, подъемный кран на ж/д ходу, воздушное, морское и речное судно (или спецтехника на базе таких транспортных средств), грузовая техника, тягач, кран, экскаватор (равно как и другие разновидности спецтехники на автомобильном ходу) и пр. В случае составления договора аренды на такого рода спецтехнику предметом договора следует считать обязательства по передаче техники, для использования которой необходимо иметь определенные навыки и специфическую профессиональную квалификацию, ведь упомянутые выше технические средства в процессе применения по назначению (для перевозки грузов или людей) являются источниками опасности при условии несоблюдении правил управления таким оборудованием и транспортными средствами.
В договоре аренды должна быть указана цена (арендная плата). Она может быть указана несколькими способами, как отдельно, так и в произвольных сочетаниях:
1)определенная сумма передается арендатором одномоментно или при наступлении определенного события (например, 28 числа каждого месяца)
2)процент от дохода, который арендатор ожидает получить при использовании арендованной техники или оборудования (указывается как в денежном, так и натуральном эквиваленте)
3)оказание арендатором определенного набора услуг в качестве арендной платы за технику или оборудования или передача арендодателю в собственность согласованного перечня предметов или объектов
4)арендодатель за свой счет выполняет согласованный перечень работ по улучшению арендованного имущества
В случаях аренды транспортного средства ГК определяет 2 варианта договорных отношений: с оказанием и без оказания услуги управления упомянутым транспортным средством или иной его технической эксплуатации. Эти условия вытекают из необходимости поддерживать транспортное средство в рабочем состоянии и имеют самое прямое отношение к порядку возмещения арендатором ущерба как по поводу причинения ущерба самому объекту аренды, так и ущерба сторонам или третьему лицу был причинен с помощью объекта аренды.
Договор подряда
При составлении договора подряда и с учетом требований российским законодательством, необходимо в обязательном порядке описать следующие детали. Предметом договора в договорах подряда выступают состав и объем работ, имеющие отношения к получению конкретного результата для заказчика, сроки проведения работ, требования к качеству проводимых работ. В этом пункте также важно указать адрес объекта проведения работ, а также лаконичное но исчерпывающе описание конечного результата, который заказчик ожидает получить по окончании выполнения всего перечня работ в сроки, прописанные в договоре.
Также обязательной частью договоров подряда является согласованный обеими сторонами порядок расчетов, условия выполнения оплаты за работы, порядок производства работ исполнителем и приемка работ заказчиком, как и другие обязательства сторон (в особенности – ответственность сторон за невыполнение обязательств по договору). Выполнение работ может подразумевать выполнение работ, приводящих к повышенному риску. Поэтому рекомендуется дополнительно тщательно прописывать в договоре ответственность подрядчика (исполнителя работ) за соблюдение норм охраны труда и техники безопасности, а также правил пожарной безопасности и санитарных норм.
Для прояснения взаимных обязательств, если выполнение части или всего комплекса работ больше не является необходимым, отдельным пунктом стоит выделить условия расторжения договора и порядок погашения финансовых обязательств сторон.
Договором подряда можно регулировать отношения сторон не только по строительным работам, но и по подготовке проектной документации или изыскательским работам. Для таких разновидностей договора подряда необходимо дополнять его пунктами:
1)регулирующими участие сторон в согласовании проекта в профильных государственных органах контроля и надзора, права на использование проектной документации
•в случае необходимости ее корректировки или доработки
•в случае использования этой документации в качестве базы для разработки нового проекта
•особые условия для передачи документации третьим лицам
2) определяющими права собственности на разработанную проектную, изыскательскую или сметную документацию
3)регулирующими порядок предоставления конфиденциальной информации (например, на титульном листе проектной документации).
Если договором подряда предусматривается, что подрядчик обеспечивает заказчика всем комплектом необходимой проектной документацией, но на объекте строительства такой документации нет, не следует считать, что договор составлен с нарушением существенных условий.
Одним из значимых условий при подготовке договора подряда является тщательное прописывание сроков выполнения работ (даты начала и даты завершения). Существуют юридические прецеденты, когда договор подряда признавался незаключенным из-за того только, что в нем не определена однозначно дата начала работ, а фактически ее никак не удавалось установить. В случае, если ваш договор подряда уже подписан и именно с неуказанной явно датой начала работ, необходимо инициировать урегулирование этого вопроса путем подписания сторонами дополнительных соглашений. Но надо понимать, что надо таким образом правильно готовить дополнительные соглашения, чтобы сроки, фигурирующие в договоре и в дополнительном .соглашении, не противоречили друг другу, что снова может сделать документы недействительными.
- Следующим важным моментом, требующим особого внимания, является принципиальное отличие термина «срок действия договора» от термина «срок выполнения комплекса работ». Если же в договоре подряда четко прописано первое, но никак не прописано второе, договор также не будет признан в суде как заключенный. Если подрядчик выполнил свои обязательства перед заказчиком, а в пункте договора срок выполнения комплекса работ указан некорректно или вообще не указан никак, сделка по такому договору считается состоявшейся.
Стоимость работ по договору может быть основана на разработанной сметной документации и указываться со ссылкой на приложение к договору, содержащее детализацию сметы, которая устраивает обе стороны. Возможет и вариант так называемой твердой цены, которая будет внесена в один из пунктов договора цифрами. Так как выполнение строительных работ нередко приводит к изменению первоначально согласованных видов, объемов работ, подрядчик правомочен требовать оплату сверх согласованной цены при таких условиях:
1)подрядчик непременно должен уведомить заказчика о целесообразности выполнения дополнительных работ, как и об изменении состава работ в сравнении с прописанными в договоре
2)заказчик должен рассмотреть и согласиться на предоставленные подрядчиком расчеты по дополнительным работам
3)выполнение дополнительных работ может привести к увеличению времени работ в рамках договора (например, выполнение работ, зависящих от погодных условий), изменение сроков и суммы работ было бы правильным отразить в дополнении к подписанному договору.
Если предполагается, что материалы должен будет закупать и поставлять подрядчик, эти условия обязательно должны прописывать в договоре наравне с согласованием проведения работ в случае привлечения других организаций для выполнения ряда специфических работ (что нередко может привести к срыву сроков из-за невозможности согласования действий разных исполнителей). Договор, где прописываются эти и другие условия, относится к типу смешанных договоров. Для таких договоров перечисленные выше условия также являются важными.
Часто встречающиеся в договорах ошибки
1.Предмет договора определен неправильно
Договор может быть признан в суде незаключенным, если предмет договора описан в нем таким образом: «подрядчик обязуется построить здание по адресу (указывается адрес)», «поставщик обязан обеспечить доставку к месту ведения работ плитку (или другой строительный материал с такой же степенью детализации материала)», «арендодатель передает в аренду автомобиль». Основная ошибка во всех приведенных выше случаях – отсутствие детального описания, что помешает правильно оценить результат деятельности подрядчика по окончании выполнения им комплекса работ. Если подробное описание предмета договора невозможно в полной мере внести в пункты договора, необходимо оформлять приложения к нему, содержащие детали. В отдельное приложение можно выделить проектную документацию на возводимое здание (или ремонтируемое помещение), перечень работ, параметры строительных материалов, их технические характеристики и количество, места покупки и предельно допустимые цены на эти материалы (или же пункт о том, что перед покупкой цены на материалы подрядчик обязан согласовывать с заказчиком), характеристики автомобиля как его грузоподъемность и номер.
2.Срок выполнения работ описан неверно
Такие варианты описания сроков проведения работ, как «в течение 2 недель от начала работ», «через 1 месяц после передачи всех расчетных данных», «с 1 марта 2013 года и до приемки выполненных работ», - могут привести к невозможности точно определить дату начала и завершения описываемых работ. То есть привлечь подрядчика к ответственности такому договору из-за нарушения сроков будет невозможно. Если с такими условиями подписан договор подряда, его вполне могут признать незаключенным, для договора аренды указанные условия могут существенно затянуть объяснение в суде по поводу своевременности выполнения условий договора.
Проще и удобнее всего указывать в договоре срок проведения работ как даты в формате «день/месяц/год», что однозначно исключает разночтения. Нельзя допустить, чтобы начало работ оказалось раньше дня заключения договора. Любые изменения в сроках проведения работ по инициативе сторон во избежание последующих судебных разбирательств следует согласовывать совместно и оформлять в дополнительное соглашение.
3.Стоимость договора указана неверно
Такая ошибка страшнее всего в договорах подряда с твердой договорной ценой. Конфликты могут возникнуть, если расчетные и фактические цены на материалы сильно отличаются, а процедура согласования и пересмотра цены договора для таких случаев не прописана. В таких случаях ст. 709 ГК регламентирует, что цена договора без указания методики ее расчета считается твердой и не подлежит перерасчету. Т.е. наименее прозорливая сторона терпит убытки. Предусмотрительно внести в договор пункт об условиях пересмотра договорной цены по причине подорожания строительных материалов, например, при изменении цены свыше 10% от цены, фигурирующей в цене договора.
4.Нарушение норм закона при подготовке договора
Противоречащими норме закона следует считать такие формулировки пунктов договора, как «заказчик правомочен требовать от подрядчика заплатить ему деньги в сумме штрафа 50% от цены договора при окончании работ позже описанной даты», равно как и «при окончании работ позже описанной в договоре даты подрядчик утрачивает право требования оплаты за фактические работы и возмещения затрат на заранее купленные им материалы». Это противоречит ст.702 ГК, которая обязывает заказчика оплатить фактические работы. В качестве компенсации ГК обязывает подрядчика возместить заказчику штраф.
5.Лицо, подписывающее договор, не имеет на это права
На этапе подписания необходимо убедиться в правомочности представителей сторон подписывать договор. Если заказчиком или исполнителем является физическое лицо, наиболее приемлемым вариантом в таком случае является подписание договора самими гражданами. Если обеими сторонами согласовано подписание представителями физического лица, необходимо предоставить второй стороне документы, удостоверяющие право подписания такого договора. Если стороны договора - юридические лица, право подписания договора представителем организации необходимо подтвердить документами (доверенностью или приказом за подписью директора, удостоверяющим правомочность представителя выполнять эту представительскую функцию). Если же в договоре одна из сторон - филиал организации, необходимо также удостовериться в наличии доверенности или другого документа, дающего представителю филиала право подписывать такой договор.
6.Оплата заказчиком принятых и выполненных работ зависит от перечислений заказчику денежных сумм от третьих лиц
Например, формулировка «заказчик оплачивает стоимость фактических работ не ранее продажи построенного здания» противоречит ст.190 ГК. Эта статья регламентирует определение сроков, которые могут фигурировать в договорах любого рода, обязывая обе стороны указывать сроки либо конкретной датой (или периодом с определенным количеством дней, месяцев, лет) либо событием, которое обязательно и безусловно должно наступить. Договор с выше приведенной формулировкой, где срок определяется событием, вероятность наступления которого не 100% (можно передумать продавать квартиру) в судебном порядке будет признан незаключенным.
7.Отсутствие пункта об оплате фактически выполненных работ по мере предоставления промежуточных актов выполненных работ
Пункт об оплате по промежуточным актам гарантирует подрядчику поступление денег в случае выполнения подряда, занимающего длительный период времени. Однако, если по условиям окончания работ предполагается, что подрядчик получает, например, положительное экспертное заключение в государственной организации, заказчик не обязан оплачивать работы до получения такого заключения. В таких случаях важным моментом является согласование обеими сторонами условий предоплаты и внесение этих условий в пункты договора. Без явного указания в договоре суммы аванса перечисление предоплаты по умолчанию не предусмотрено.
8.Прописано условие оплаты после передачи подрядчиком исполнительной документации без конкретного перечня этих документов
При отсутствии в конкретного перечня исполнительных документов в договоре, ситуация регулируется п.1 ст.711 ГК, по которому просрочка оплаты за выполненные подрядчиком работы приводит к появлению у него законодательного права на получение возмещения (ст.395 ГК).
9.Некорректное описание условий досрочного прекращения договора
Если подписан договор о досрочном прекращения договора по инициативе сторон, в связи с чем заказчик обязуется выплатить подрядчику всю сумму, предусмотренную договором, это может привести к тому, что даже при условии досрочного прекращения договора из-за низкого качества выполнения работ, заказчик будет вынужден выплатить сумму по договору в полном объеме.
10.Неправильные записи о включении НДС в цену договора
В пункте договора о его цене должно быть явно прописано, включена ли в эту цену сумма НДС. Если это не указано, заказчик будет обязан дополнительно уплатить НДС из расчета суммы договора.
Подводя итоги всего вышеописанного, следует сделать вывод, что юридическое образование или мониторинг новостей законодательства не являются залогом безошибочного составления договоров. Необходимо внимательно и придирчиво перечитать все пункты договора, оценить последствия и риски, вытекающие из тех или иных пунктов договора. Если можно внести изменения в пункты договора, необходимо это сделать обязательно. Если же изменения в договор по тем или иным причинам внести невозможно, разногласия непременно нужно отразить в протоколе разногласий, который будет являться необъемлемой частью договора между обеими сторонами, что позволит сторонам в случае конфликта разрешить его юридическим путем и сбережет время и деньги.
